40 Jahre abschreiben, dann liegen normale und übliche Nutzungsverhältnisse zugrunde. In solchen Fällen sollte unbedingt der Steuerberater gefragt werden! Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) ist möglich bei außergewöhnlichen Ereignissen nach der Fertigstellung bzw. Bei Bürovermietung kann die Abschreibung bereits dann beginnen, wenn zumindest eine Büroeinheit nutzbar ist, auch wenn das ganze Gebäude noch nicht fertiggestellt ist (BFH-Urteil vom 18.4.2012, II R 58/10, BFH/NV 2012 S. 1208). Denn das Unternehmen kann ein unterjährig angeschafftes Anlagegut nicht einfach für das volle Jahr abschreiben, hier muss eine sogenannte monatsgena… degressive Abschreibung ab. Degressiv bedeutet, dass die Abschreibungssätze in den Anfangsjahren hoch sind und im Laufe der Jahre immer niedriger werden. Mit dieser Abschreibungsmethode sollte Anlegern ein Anreiz geschaffen werden, in neu gebaute Wohnungen als Kapitalanlage zu investieren. sobald vermietet oder beruflich genutzt werden soll. Sie erhalten im Jahr der Zahlung immer die volle Jahresabschreibung für nachträgliche AHK, egal wann Sie zahlen (R 7.4 Abs. Dann beträgt der Verkaufsgewinn 250.000 Euro. Wenn Sie Ihre Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Dadurch verlängert sich der Abschreibungszeitraum bei linearer AfA über 50 bzw. Beispiel: Unterschiedliche AfA-Sätze bei selbstständigen Gebäudeteilen Das Kaufvertragsdatum ist für den Abschreibungsbeginn genauso wenig relevant wie der spätere Zeitpunkt des Bezugs oder der Eintragung ins Grundbuch. Jahr gleichmäßig verteilen (Restwertabschreibung). 3 Sätze 1 und 2 HGB führt zu gleich hohen Abschreibungsbeträgen über die Nutzungsdauer.. Die AfA für Immobilien ist wichtig, wenn es darum geht, vor dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage die Rendite nach Steuern zu kalkulieren. Im Jahr des Verkaufs der Wohnung, wird die Steuer in Höhe von 1,2% zeitanteilig berechnet. Wird die Immobilie in unterschiedlicher Weise genutzt und liegt somit eine gemischte Nutzung vor, müssen die Anschaffungskosten anteilig ermittelt werden, um die Abschreibung für das Haus zu berechnen: Handelt es sich beispielsweise um ein Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung vom Käufer selbst bewohnt und die andere vermietet wird, bilden die anteiligen Anschaffungskosten für die fremdgenutzte Wohnung die Grundlage für die Abschreibung auf diese Wohnung. Bei einem nach dem 31.12.1924 fertig gestellten Gebäude beträgt der AfA-Satz jährlich 2 % (Abschreibung über 50 Jahre), bei Fertigstellung vor dem 1.1.1925 jährlich 2,5 % (Abschreibung über 40 Jahre). Liegen dagegen nachträgliche Herstellungskosten vor, entsteht eine neue AfA-Bemessungsgrundlage als Summe aus dem Restwert und den neuen Herstellungskosten (R 7.3 Abs. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Abschreibung der Gebäudeanschaffungskosten. Wie diese funktioniert, zeigen wir Ihnen weiter unten. Es gibt daher auch die Möglichkeit, das fiktive Baujahr zu ermitteln und diesen realistischeren Wert bei der Berechnung des Grundstücksanteils heranzuziehen. Eine AfaA ist nicht möglich wegen Baumängeln vor Fertigstellung (BFH-Urteil vom 30.8.1994, IX R 23/92, BStBl. Sie können über zehn Jahre neun Prozent der Modernisierungskosten abschreiben. Bewertung dieser Seite: 4.32 von 5 Punkten (22 Bewertungen). im Zeitpunkt der Anschaffung (BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 7/13, BFH/NV 2014 S. 1202). Sohn baut auf dem Grundstück der Eltern), unentgeltlicher Erwerber (Erbe oder Beschenkter) und Miteigentümer. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen Verkäufer immer wieder auf uns zu und erfragen den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage. © 2021 immoverkauf24 GmbH – die Experten für Ihren Immobilienverkauf, Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf. vermietung. Aktuelle Informationen » Covid-19 FAQs. Ihre Anfrage vom 26.08.2007) ist die Abschreibung hingegen nur zeitanteilig zu gewähren. Wurde umgekehrt ein zu hoher Abschreibungsbetrag angesetzt, weil die AfA-Bemessungsgrundlage zu hoch war (weil etwa der Grund und Boden wegen falscher Kaufpreisaufteilung zum Teil mit abgeschrieben wurde), muss ab dem ersten noch nicht bestandskräftigen Steuerbescheid die Bemessungsgrundlage auf die korrekte Höhe herabgesetzt werden (BFH-Urteil vom 11.12.1987, III R 266/83, BStBl. Diese wurde ab 1999 durch die Investitionszulage ersetzt (§§ 3, 3a InvZulG). 1993 I S. 80Rz. 16). Zu den Herstellungskosten zählen alle Kosten, die dazu dienen, die Immobilie nutzen zu können. Wer seine Immobilie verkaufen will, rechnet meist mit bestimmten Nebenkosten. Die Steuervorteile erhalten Sie auch, wenn Sie ein Baudenkmal oder ein Sanierungsobjekt kaufen und die Baumaßnahmen bzw. 22761 Hamburg 1988 II S. 335). Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Wolters Kluwer Deutschland GmbH. Wer eine Immobilie zunächst selbst bewohnte und später vermietet, kann ab dem Zeitpunkt der Vermietung Abschreibungen geltend machen – allerdings nur für die noch verbleibende Nutzungsdauer. Auf den Abnahmetermin durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. Damit zeigt sich, dass es für Unternehmer sinnvoll sein kann, geplante Anschaffungen auf das kommende Jahr zu verschieben und diese dann möglichst zu Beginn des Wirtschaftsjahres anzuschaffen. Die sogenannte AfA ("Absetzung für Abnutzung") wirkt sich durch die steuerliche Entlastung auf die Rendite aus. Sie erhalten die lineare Abschreibung zeitanteilig für den ganzen Monat Dezember (§ 7 Abs. Auch Kosten für separat abschreibungsfähige Einrichtungsgegenstände wie Küche oder Sauna müssen abgezogen werden. Herstellungskosten abzüglich der AfaA zu berechnen. Wird eine Immobilie mit Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht genannt) erworben, ist die Ermittlung des Bodenanteils nicht so einfach wie bei einer Immobilie auf Eigenland. Wurde die Immobilie seit Anschaffung bis zum Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so liegt gem. Übernimmt ein Mitglied der Erbengemeinschaft zusätzlich den Miteigentumsanteil eines anderen Miterben gegen Leistung einer Ausgleichszahlung, hat er in Höhe der Zahlung zusätzlich eigene abzuschreibende Anschaffungskosten (BMF-Schreiben vom 13.1.1993, BStBl. Dazu zählen üblicherweise alle Handwerkerarbeiten, aber auch diejenigen Kosten, die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen oder in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang dazu stehen. Eine Gewähr dafür gibt es allerdings nicht, in Einzelfällen wird diese Aufteilung auch abgelehnt. 40 Jahre hinaus. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes, ... Lasten und Gefahr am 1.12.2019 das Grundstück angeschafft. Das Steuerrecht sieht vor, dass privat vermietete Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, über 50 Jahre mit zwei Prozent abgeschrieben werden. und in den folgenden 4 Jahren mit 7 % p.a. Nach 50 Jahren sind dann die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes in der Steuererklärung als Werbungskosten bei Vermietung berücksichtigt. Herstellungskosten um die fiktiven AfA-Beträge vermindern, die bei sofortiger Vermietung hätten abgezogen werden können. Somit reduziert sich die die Bemessungsgrundlage für die reguläre Abschreibung für die restliche Nutzungsdauer auf einen Restwert von 188.800 Euro. Um den Mietwohnungsbau zu fördern gibt es eine neue Sonderabschreibung. Vor dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist es daher unabdingbar, einen Steuerberater zu kontaktieren. am 31.12.2015) auf den neuen Eigentümer übergehen (= Zeitpunkt der Anschaffung). Herstellungskosten. Eine Baumaßnahme ist dann fertig gestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt sind. Mehr dazu unter Punkt 10. Die konkrete Berechnung des Gebäudeanteils kann mitunter schwierig sein – etwa dann, wenn es sich um einen kernsanierten Altbau handelt und der Zustand nicht unbedingt dem Baujahr entspricht. Der Veräußerungsgewinn bleibt ebenfalls steuerfrei, sofern die Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft wird und die Immobilie schon von Anfang an selbst bewohnt oder bei vorhergehender Vermietung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor eigengenutzt wurde. » Wir sind auch in der Corona-Krise weiter für Sie da! Dafür gibt es die lineare Abschreibung in Höhe von 2 %. Sie dient dazu, dass der Wertverlust des Gebäudes über die Zeit steuerlich berücksichtigt wird – analog zu den Abschreibungen, die Selbständige beispielsweise für ihren Computer geltend machen können. 1 EStDV). Dieser Restwert ergibt sich aus den Anschaffungskosten abzüglich der bis dahin geltend gemachten Abschreibungen. 2 Satz 1 EStR 2012). Die reguläre lineare Abschreibung beträgt dann in den ersten vier Jahren 4.800 Euro pro Jahr; die Sonderabschreibung ist wegen der Deckelung auf 2.000 Euro je Quadratmeter auf 160.000 Euro vorzunehmen. Stefan muss den erzielten Gewinn also nicht versteuern. Höhe des Spekulationsgewinns berechnen: Grob zusammengefasst ist die Differenz zwischen dem Ankaufs- und Verkaufspreis Ihr Spekulationsgewinn. Von einer Sonderabschreibung ist immer dann die Rede, wenn der Fiskus über die Abschreibungen hinaus weitere Abzugsmöglichkeiten vorsieht. Der Nutzungsberechtigte (Mieter, Wohnberechtigter) darf nur bei eigenen Ausbauten abschreiben (BFH-Urteil vom 4.5.2004, XI R 43/01, BFH/NV 2004 S. 1397). Nunmehr gilt Folgendes: 20% Grundanteil in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der m²­Preis Bauland unter EUR 400 liegt Wenn Sie nach Abgabe der Steuererklärung für das erste Jahr, die im zweiten Jahr erfolgt, noch weitere Rechnungen erhalten, sind das nachträgliche AHK, die erst ab dem zweiten Jahr den ursprünglichen AHK hinzugezählt werden und dann zukünftig höhere Abschreibungsbeträge bringen. Ein Beispiel verdeutlicht, wie mit den Abschreibungen beim Verkauf verfahren wird: Angenommen, Kapitalanleger A hatte 1968 eine Eigentumswohnung in Hamburg für umgerechnet 100.000 Euro erworben. Die degressive Abschreibung gilt hingegen bei Objekten, die vor dem Jahr 2006 errichten wurden. Für Kapitalanleger spielt die Abschreibung einer Immobilie neben Punkten wie Kaufpreis, Mieteinnahmen oder Wertentwicklung eine wichtige Rolle. Im Jahr der Anschaffung des Wirtschaftsguts vermindert sich für dieses Jahr der Absetzungsbetrag um jeweils ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung vorangeht. Auch auf diese Abschreibungsmethode gehen wir später genauer ein. bis 31.12.2003 kann über 10 Jahre verteilt mit 10 % p.a. des Abbruchs setzen Sie zunächst die auch in den Vorjahren beanspruchte lineare bzw. 1981 II S. 152). Abschreibungen gibt es nur für vermietete oder betrieblich genutzte Häuser und Wohnungen. Soweit Sie die Immobilie (zukünftig) vermieten, dürfen Sie 2,5 % des Restwertes über 40 Jahre abschreiben. Der vermietende Rechtsnachfolger kann auch dann abschreiben, wenn der Rechtsvorgänger die Immobilie leerstehen ließ (BFH-Urteil vom 7.2.2012, IX R 27/10, BFH/NV 2012 S. 736). Dazu müssen Sie von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes alle bis zu diesem Zeitpunkt vorgenommenen bzw. Um die Steuervorteile für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude zu erhalten, benötigen Sie für die geplante Baumaßnahme vor Beginn eine entsprechende Bescheinigung der Denkmalschutz- bzw. den. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren, sind Sie gleich doppelt im Nachteil: Sie müssen zum Einen den Gewinn aus dem Veräußerungserlös versteuern und zum anderen erhöht sich dieser, weil Sie sämtliche bis dahin vorgenommenen Abschreibungen von den Anschaffungskosten abziehen müssen. Erfolgt der Immobilienverkauf beispielsweise im November, kann der Verkäufer für das Jahr der Veräußerung noch elf Zwölftel des Abschreibungsbetrags geltend machen. Was geschieht mit der AfA beim Immobilienverkauf? Dieser 15.12. ist der Zeitpunkt der Anschaffung und der Beginn der Abschreibung. Die Sonder-AfA führen daher zunächst zu einer Steuersenkung, wirken sich später aber nachteilig aus, da dann geringere Abschreibungen geltend gemacht werden können. Gleiches gilt, wenn Sie die Immobilie zunächst vermietet hatten, das Mietverhältnis dann gekündigt haben, selbst eingezogen sind und im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt haben. Ob abzuschreibende Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter Ihren Renovierungsaufwendungen sind, muss das Finanzamt feststellen. bei einer unterstellten Vermietung möglichen Abschreibungen abziehen. Die erhöhten Abschreibungen können nur von den Herstellungs- bzw. So bleibt von der sogenannten Spekulationssteuer verschont, wer seine Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangen Jahren selbst dauerhaft bewohnt hat. Gleiches gilt für Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den vorangegangenen beiden Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. BFH-Urteil vom 4.5.2004, XI R 43/01, BFH/NV 2004 S. 1397, BFH-Urteil vom 7.2.2012, IX R 27/10, BFH/NV 2012 S. 736, BFH-Urteil vom 25.7.1980, III R 46/78, BStBl. Sind die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) pauschal mit einem Prozentsatz angegeben, wie es in § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG geregelt ist, ist von einer linearen Abschreibung die Rede. Allerdings dürften nur die wenigsten Anlagegüter wirklich am 01.01. angeschafft werden, deutlich häufiger ist der Fall des unterjährigen Kaufs. 1 Satz 5 EStG bzw. Im Jahr des Verkaufs oder bei einem Wechsel von der Vermietung zur Selbstnutzung oder umgekehrt ist die degressive Abschreibung nur zeitanteilig möglich. § 7h Abs. Andere als die in § 7 EStG festgelegten Prozentsätze sind nämlich nicht zulässig. Dazu gehören beispielsweise Kosten für den Dachausbau, Kellerausbau und ein Innenausbau mit Türen und Fenstern. Die Spekulationsfrist spielt in diesem Fall keine Rolle. Neben steuerlichen Fragen aus dem Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer kommt es bei der vorweggenommenen Erbfolge und bei Erbschaften auch immer wieder zu einkommensteuerlichen Problematiken. Die Immobilie als Kapitalanlage hat in den vergangenen Jahren eine Renaissance erlebt. Das Bundesministerium der Finanzen bietet auf seiner Webseite zudem eine Arbeitshilfe sowie ein nützliches Excel-Tool zum kostenlosen Download an, mit dem Sie den Grundstücksanteil bequem und präzise ermitteln können. Wenn Sie also zum Beispiel ein Haus im Dezember 2018 gekauft und bezogen haben, können Sie es bereits ab Januar 2020 wieder verkaufen. Ein stark vereinfachtes Beispiel zeigt den nachteiligen Effekt der Abschreibungen auf den Veräußerungsgewinn: Angenommen, eine 1980 erbaute Immobilie wurde für 350.000 Euro erworben und acht Jahre später für 600.000 Euro verkauft. Hatten Sie im Erstjahr nur zeitanteilig abgeschrieben, dürfen Sie die AfA-Staffel nicht ändern, um den fehlenden AfA-Betrag nachzuholen (BFH-Urteil vom 13.12.2005, IX R 42/04, BFH/NV 2006 S. 1452).